在21世纪房地产论坛第17届年会上，协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东回应，协信经过多年的探寻找到，商业、产业、住宅3个业态在日常研发和运营的过程中，有它的内在逻辑性和可以相互协同、相互提高价值的很多逻辑，必需要从运营服务、生活服务和商业服务这几个综合的方面，使商业、产业、住宅3个业态有机的融合在一起，才需要充分发挥仅次于的价值。曹志东：敬重的各位同行，非常感谢主办方给我们这样的机会来交流和自学。我的题目叫作《1G城市运营商，住宅产一体化构建模式》，这个模式的原创不是我，而是都说的刘洪玉教授。2014年我们也和清华大学合作，做到了住宅产一体化的构建模式研究。

经过多年的探寻，产业、产业、住宅3个业态在日常研发和运营的过程中，有它的内在逻辑性和可以相互协同、相互提高价值的很多逻辑，所以请求了刘洪玉的团队协助我们。在我们将近五六年时间的过程中，很多东西，也印证了刘教授课题组的推论和证书，这也是酋高兴的一件事情。对协信来说，23年前，最先是做到批发市场起家的，最后由于业态的升级，变为了以运营居多的企业。七八年前，开始插手到产业地产，由于这些实践中，我们也构成了对地产有所不同的解读。

我们跟今天的主题也很与众不同，我们也想要沦为城市的运营商，我们转入一个城市，期望寻找这个地方、这个城市的核心驱动力。这个核心驱动力，要么就是一两个需要确实落地的产业，这个产业就是实质性的、实体的产业。比如说现在较为热门的产业，或者是当地有一些资源禀赋的产业。

要么是城市的中心，是一个购物中心或者是一个商业。我们环绕这个核心驱动力，再行配备其他的涉及业态。也就是说，我们拿一块地，核心是为了做到购物中心。当然为了了购物中心的资金平衡和盈利考虑到，我们必须设施住宅、公寓、写字楼、酒店等等，把它变为了一个综合体。

在近郊的地方，必要配备核心驱动带上，产业。我们在这个产业规模不断扩大的基础上，配备涉及的住宅或者是写字楼等等其他的业态。我们对城市，或者是这块地必须什么，我们的研究是放在第一位的。所以我们核心的商业模式，就是这张图，我们有很多收益、风险和成本的考量。

另外，在日常的运营过程当中，也不会找到，它有集约、便利和互利的因素。这些因素，必须我们在日常的运营服务当中加以利用和加以深化、加以实质性的把它变为效益和利润的方式。

较为凑巧的是，每3个词，商业产业住宅和另外的三个词，每一组的3个词的英文的前一个字母都是ICR，所以我们就叫ICR的三次方模式。我们从公司的形态展开了制定程度的调整，除了地产方面之外，我们也构成了金融和投资业务。金融和投资业务的决定和发展以及伸延，都是为了把刚才的住宅产一体化的商业模式展开深化和落地的必须。由于这样的模式，相对来说拒绝较为低，不像很多同行以显住宅居多，一两千亿的规模还是较为得意，我们以运营居多，资产较为轻，我们也找寻了涉及的合作伙伴，或者是抱着了一些大腿。

比如我们现在变为了一个混合制的平台，上海绿地变为了我们的股东，我们引入了清华启迪，也变为了我们的股东，我们取得了确实的科技的产业前沿布局，和它对物业市场需求较为低，以及对物业产业园的发展有实质性引导起到的资源。同时对我们的合资业务和金融业务，也跟他们展开深度的合作，我们自由选择一些产业较为浅、用地用房较为得意的产业，现在早已构成了机器人产业和智能汽车产业为我们的主要合作方向。这个商业模式进行来说，这些内容大量的是刘教授的团队在2014年协助我们展开论证和推论的，我们现在根据那逻辑正在展开实践中，也略为有点成果。

我们在商业住宅产业的构建研发的模式上，有很多现实的可行性和必然性，这些刚才刘教授和副会长也都论证了，我就不反复。由于这样，我们构成了3类产品线，一类是商业，购物中心。

一个是住宅，以协信小镇居多；一个是产业，产业是和清华合作创建科技城或者是科技园的操作者。我们必须有轻资产的服务和运营的能力，这些能力，实质上都是在我们的每一个的组织形态当中反映了。比如商业运营方面，我们又正式成立了21年的历史的星光商业管理有限公司，有大约1100人的团队，都是长期以来累积下来的，比较较为专业，对运营中高端的购物中心，还是有一定的所学。

所有的园区和综合体都有生活服务，我们把我们的物业公司升格沦为天骄爱人生活。由于有这些门类和公司，使我们ICR三次方的运营和服务的过程当中，都有了显著的相结合和优势。比如说，我们用一些指标来分析产业的客户，由于用这样的操作者，也构成了我们跟启迪协信的实质性的合作，这个平台是2015年的6月份构成的。

从商业来说，对我们来说，这是原先的核心竞争力。这部分，也构成了我们的星光商业一系列的产品标准和一系列的研发服务的线，分别是各种有所不同的业态，和针对有所不同的地域以及有所不同的客户必须构成的。住宅方面，我们也略为有一些研究，这些研究，只不过主要是为了刚才谈的我们的商业和产业设施的结论。还包括我们的生活服务也是这样的，我们有10家在新三板上海证券交易所的上市公司。

这里面一定要特别强调的，前面所有的这些研发业态，或者是运营的能力，或者是合作的的组织，都是以人为本，人到哪里去，我们要考虑到哪里。人有市场需求的发展，我们的工作也要调整到什么样的方向。这就是真理。商业和住宅不一样，产业和商业是B2B2C，它必需要考虑到用你物业的人是什么人，和它服务的终端客户，你的设计，你的规划，你的运营服务要参透这条线。

生活服务的过程当中要考虑到协调性和便利，还包括所有对人一体化的服务，都必须仅次于的便捷。还包括一站式的服务。里面要特别强调的是我们的物业服务和商业服务，基本上早已到了我们的局域网，需要比不上广域网的状态。我们的小区，我们的物业公司今年不会做多达5千万的利润，我们找到多达40%不是通过传统的收物业费来提供的利润，而是通过对客户的电子货币服务来取得的。

这里面，我们还有一个小的统计资料，我们的住宅客户，在我们天骄爱人平台上提供的电商的购物的量，有些小区都多达了在淘宝天猫上的量，相等于你在局域网上的信用度，多达了广域网的信任度和便利的程度，这是我们深感非常高兴的事情。当然，这几种物业和运营服务当中，也是期望它是互利的。如果是一个明确的项目，它的利润是可以移往的。

但是由于我们每一个单位，都是独立国家的合资公司，所以我们核心是在于它的整体价值的最大化，期望需要把总体的蛋糕做到大。我们的客户，我们除了卖给他房子之外，还要之后为他的经营服务获取先前的空间。这样的话也可以取得更好的收益和降低成本，抵挡风险是最后的底线。

在这个过程当中，我们经过20多年的实践中，还有从零几年开始的改革，还包括我们从去年开始的转型的过程当中，3个阶段的过程中，对于城市运营商的角色，我们的体会也更加浅。必需要从这些运营服务和生活服务、商业服务这几个综合的方面，使我们的商业、产业、住宅3个业态有机的融合在一起，需要充分发挥仅次于的价值。所以我也再度感激我们都说的刘洪玉教授，我们也是在他的引导下，在他对我们ICR三次方的总结下，我们也小有所成，小有所获得，谢谢刘洪玉教授。

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