（原标题：房地产市场长效机制的最重要一步）日前，住建部公布的《住房出租和销售管理条例（印发稿）》，对当前出租和销售市场的不规范不道德明确提出了明确要求及处罚办法。涉及业内人士指出，这是对住房出租市场的管理首次下降到条例的高度，也是房地产调控长效机制的一部分。

自从去年底中央经济工作会议明确提出要坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的以后，人们对这个定位十分期望。会议也明确提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、法律等手段，减缓研究创建符合国情、适应环境市场规律的基础性制度和长效机制，既诱导房地产泡沫，又避免大起大落。

长效机制的明确提出十分适当，因为我国局部城市房价下跌过慢，早已影响到我国的金融平稳与实体经济发展。房地产市场长效机制应当是一个组合拳，包括多种手段，比如，要减缓住房出租市场法律，减缓机构化、规模化出租企业发展；强化住房市场监管和整顿，规范研发、销售、中介等市场主体的不道德；还包括，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要反对合理自寄居购房，同时严苛容许信贷资金用作投资投机性购房。

此外，长效机制还包括对地方政府的拒绝，使地方政府胜主体责任，这有可能必须把掌控房价列为地方政府的考核体系。此次实施的出租与销售管理条例，是创建长效机制的最重要一步。2003年实施的《国务院关于增进房地产市场持续身体健康发展的通报》（国发［2003］18号，全称18号文件），核心思想是增加保障性住房在住房市场的比例，特别强调房地产在国民经济快速增长中的支柱产业地位。

2007年，当一些城市房价过慢下跌之后，国务院又实施了《关于解决问题城市低收入家庭住房艰难的若干意见》（国发［2007］24号，全称24号文件），核心内容则是特别强调住房确保，除了市场化，政府还要有助于确保中低收入阶层的居住于市场需求。可见，在市场化与确保的定位之间，住房制度在大大获得一种均衡。可以意识到，这种确保将是多层次的，必须多管齐下，某种程度是在房屋交易市场展开调控，也要开始推崇出租市场的起到。

住房体系主要由自有产权住房、出租住房和保障房构成。出租住房领域在房地产调控中仍然正处于支配地位。这部分是因为，比起房地产销售市场，出租住房市场的对立并不十分引人注目，租房者不受房价较慢下跌的影响比较较小。完备出租市场的意义，某种程度在于规范出租市场（比如各种价格乱象、信息不平面等），而是给房屋租赁市场彰显更好的一层诗意，将要它作为地产长效机制中的一个最重要部分，分担一部分住房确保的功能。

完备的出租市场也可以老大人们解决问题居住于问题，买房不是符合居住于市场需求的唯一途径。根据涉及测算，2000年我国住房出租比例仅有20.55%，到2010年我国住房出租比例仅有下降了0.5个百分点，大约为21.05%。

在高房价的情况下，通过出租市场减轻一部分住房市场需求与压力，有较小操作者空间。住房出租市场的完备，应当以公租房、廉租房为起点。

在许多国家，公租房都是一国公共住房体系的最重要组成部分，由政府获取一定比例的公租房是通行的作法。所以，我国完备出租市场也不应拒绝地方大力实施好公租房供应，并且考虑到通过法律（比如参考欧洲国家的法律经验）来解决问题其中的道德风险。除了公租房，对于市场上的出租房源也要展开集约化管理。

《条例》对于出租市场的扶植是显而易见的，比如住房出租企业依法享用有关金融、税收、土地等优惠政策；而且，希望出租人与承租人签定长年住房出租合约，签定并遵守3年以上住房出租合约的，各地政府不应给与政策反对。此次完备出租市场，也将不会增大个人手中可出租房屋的集约化出租。

根据涉及机构测算，当前我国66%的出租房源集中于在个人手中，规模化、集约化程度较低。如何将这些可出租房源展开集约化、规范化管理，有待于条例的实施细则实施。

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