地产中国网讯 2015年1-8月，全国房地产市场经历了衰退的过程，去库存效应大力显出。市场情绪渐渐悲观、投资节奏或有减缓趋势，各大地产基金的动作也开始渐趋活跃。在住宅市场去库存速度减缓的背景下，设计科学体系、对重点城市住宅市场投资吸引力展开评估和名列，备受地产基金的注目。光大安石资产管理有限公司与易居研究院智库中心，于9月上旬牵头公布《2015年地产基金城市转入策略研究》。

该报告票选出有最更有地产基金转入的10大城市，即:上海、北京、深圳、广州、武汉、重庆、杭州、南京、苏州和郑州。其中华东地区有4个，华南地区有2个，华中地区有2个，华北地区有1个，西南地区有1个。

而东北和西北地区无城市入榜。该报告29个样本城市还包括：北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、济南、青岛、太原、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、南昌、长沙、武汉、郑州、重庆、成都、昆明、贵阳、西安、南宁。挑选标准是，这29个城市在2014年住宅销售额皆多达300亿元。辨别城市住宅市场的投资吸引力，相结合于四个指标：1、住宅市场规模指标，挑选重点城市2014 年的住宅销售额。

2、长年供求关系指标，挑选2009-2014年成交价地块规划建筑面积/住宅销售面积比值。3、地价吸引力指标，挑选2014年 -2015年6月成交价地块楼面地价/住宅成交价均价比值。

4、市场发展前景指标，挑选2009-2014年GDP规模及其增长速度、常住人口及其增长速度等加权平均值。报告认为，住宅销售额规模越大，市场规模名列就越靠前。成交价地块规划建筑面积/住宅销售面积比值就越小，长年供求关系名列就越靠前。

成交价地块楼面地价/住宅成交价均价比值就越小，地价吸引力名列就越靠前。综合GDP、人口等指标的加权平均值越大，市场发展前景名列就越靠前。综合指标表明，最更有地产基金转入的10大城市还包括：上海、北京、深圳、广州、武汉、重庆、杭州、南京、苏州和郑州。

其中武汉是二线城市中名列第一的城市。而投资吸引力偏弱的10大城市分别为：长春、宁波、太原、南昌、南宁、济南、沈阳、无锡、福州和昆明。对于部分地产基金而言，报告中的分指标排序或更加有价值。

近年来，住宅项目土地款在项目总投资的占比总体呈圆形显著下降趋势。或许上谈，项目的地价水平及其在房价中的比重要求着一个项目的整体盈利水平。

为了评估一个城市地产项目投资回报率，该报告重点分析了当地住宅项目的地价/房价比值。结果显示，厦门、合肥、杭州、南京，以及一线城市中的北京、广州的地价房价比多达40%，意味著地价吸引力偏弱;重庆、天津、上海介于30%-40%之间，意味著地价吸引力互为;而武汉、福州、西安等城市的地价房价比介于20%-30%，意味著地价吸引力偏强。

住宅项目的投资仍然是本轮楼市转好周期中的重点。报告对地产基金的投资原则展开了区分。对于相同收益类住宅项目投资，地产基金可以重点注目在市场规模、长年供求关系两个方面展现出较好的城市。

而对于主动研发类住宅项目，除上述两个因素外，地产基金还必须注目地价吸引力和市场发展前景两个指标。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，目前一二线城市的地王现象开始经常出现，还包括地产基金在内的资本将之后活跃。

对于地产基金而言，筛选城市转入风险，是构建2016年投资价值最大化的关键。

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